“小阳春”绝对可以成为今年上半年的楼市关键词。

  贝壳研究院在近日发布的《2019中国房地产半年报》(下称《报告》)中指出，上半年全国重点城市有所回暖，重点城市二手房成交量环比增长50%以上，同比持平;大部分重点城市新房成交量增长;土地市场也走出去年下半年“低谷”。

  但与此同时，多地新建商品房面积开始下滑，特别是一些三四线城市，交易面积下滑越来越明显。今年前5个月，全国累计调控次数已经超过200次，而最近两个月合计调控次数就达到了上百次，应对“小阳春”，各地不可谓不积极。

  《报告》亦称，回暖并没有持续，上半年市场前高后低。不管是二手房市场还是新房、土地市场，都呈现出明显的前高后低特点。市场在第一季度的“小阳春”后，第二季度一方面是信贷和开发商融资渠道的再次收紧，另一方面苏州等城市的调控收紧再次影响了市场预期。

  上半年市场前高后低 分水岭出现在3月

  前高后低，在各重点城市二手房市场表现得尤为显著。

  据《2019中国房地产半年报》，总体看，上半年重点14城二手房市场在经过了2018年下半年的大幅调整后，需求开始释放，同比去年微增3%，但环比去年下半年则增超5成。14城中10个城市房价环比上涨，与去年2018年第四季度价格低点比，西安、青岛2019年以来均价基本保持平稳，而武汉及长沙分别累计下跌4.8%和5.6%。

  比如，成都2019年上半年二手房成交量同比增加34%，处在14城前列。今年前4个月，成都二手房均价随成交回暖而温和上涨，但后两月二手房量价同步下行，6月均价14569元/平方米，同比下跌5.8%。

  而一线城市风向标北京上半年二手房市场升温较为有限，同比表现不及去年同期，成交同比下降14.3%。市场并无大幅向好，一方面是政策依旧高压，需求尤其是改善型需求释放难度大，另一方面则是由于新房的分流，今年前5个月，北京新房成交同比增长1.6倍，新房成交占比提升近16个点。6月北京二手房成交均价62475元/平方米，同比持平，相对平稳。

  “上半年，重点城市二手房市场在部分地区第一季度行政调控放松、房贷利率下调、市场预期改善等因素影响下，从底部回暖。”贝壳研究院首席分析师许小乐分析认为。

  《报告》称，分水岭出现在3月。上半年，重点城市二手房市场底部回暖之后需求开始显现疲态，第二季度月均成交比3月减少21.5%。同时，预期随市场回落而走弱，贝壳找房交易数据显示，大部分城市挂牌价下跌，其中第二季度14城中9城业主报价呈较明显跌幅。

  许小乐称，回暖并不是全面的，是分化的。整体来看，距离调控时间较长的一线城市及长三角城市上半年热度相对较高，三四线城市在棚改弱化背景下成交下滑，其中山东、江苏等棚改大省表现更为明显。

  下半年警惕“新库存” 一城一策仍是主基调

  宏观经济压力下政策不能“紧”，房地产防风险下政策不能“松”。具体到房地产行业，政策将保持连续稳定。

  5月18日，住建部对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。加上4月19日未公布名单的6个城市，住建部对于楼市过热现象的监管态度更加严厉。

  事实上，第一季度市场回暖后，尤其是部分城市出现价格上涨过快现象，引致住建部点名，部分城市已经收紧调控，在此情况下，新房市场在短暂回暖后再次走向下滑。许小乐提醒，当前市场仍处于严格调控下，需求难以释放，后续重点城市二手房市场和部分地区新房市场或将面临“新库存”问题。

  二手房方面，在第一季度季节性复苏后便开始向下，多数城市二手房市场降温，伴随而来的是房源库存的走高。在贝壳监测的29个重点城市中，有7个城市月末库存环比持续增加3个月，13个城市月末库存环比持续增加4个月，7个城市月末库存环比持续增加5个月。二手房库存下降的城市仅上海和苏州，其中上海3~4月库存环比持续下降，苏州仅4月库存环比下降。

  新房方面，部分地区新房库存开始走高，仍处于2018年以来的高位。北京、青岛、武汉、厦门、福州和宁波5月新房库存房源量分别同比增长61.7%、37%、40.3%、31.6%、53.5%、171.7%，天津、岳阳和南宁2019年4月新房库存房源量分别同比增长62.8%、51.5%和28.5%。

  以北京为例，相比过去销售小批次优质房源与一般房源搭售，目前市场上限竞房集中供应，开盘优质房源销售后，后续房源去化非常慢。面积和区位的趋同下，北京限竞房品质同质化，限竞房项目整体去化率较低(截至6月12日为31.9%)，近七成未签约变成库存。

  许小乐分析，当前我国防范系统性金融风险的任务不能放松，货币政策须审慎稳健，财政政策可适度宽松。政策对于市场保持高度的敏感性，政策总体稳定背景下“一城一策”将是下半年及更长时间的政策基调。