“一城一策”背景下，如何稳住地价?

  近日，包括广州、杭州、南宁等城市2019年的土地出让计划陆续出炉。相比2018年，一些城市下调了2019年的土地供应目标，以2018年土地拍卖金额全国第一的杭州为例，土地供应面积下调了超过20%。

  同时，土地市场虽然整体依旧低迷，部分机构监测的土地出让金同比下降超过20%，但苏州等此前多次出现住宅用地流拍的强二线城市，其土地成交的溢价率开始陆续回升。

  有分析人士指出，由于2019年楼市预期不明，房企在拿地上会更加谨慎，同时更加青睐有触底迹象或政策松动的强二线城市，土地市场整体分化将会加剧。

  多地下调土地供应

  作为2019年楼市“稳地价、稳房价、稳预期”三大政策目标之首，如何稳定土地市场，防止其后续形成住房市场价格的异常波动，成为各地落实调控主体责任的重要任务。

  21世纪经济报道记者梳理发现，在各地近期公布的2019年土地出让规划中，有多个城市土地出让面积降低，有的城市甚至下降了64.15%左右。

  以2018年土地拍卖金额全国第一的杭州为例，杭州2019年全市出让计划共收录了356宗地块，总出让面积13423亩，其中杭州十区收录地块287宗，面积11474亩。而2018年，杭州全市计划出让土地322宗，总出让面积达到16884亩，其中杭州十区收录地块253宗，面积15115亩。

  在土地出让面积方面，杭州2019年土地计划出让面积比2018年降低了20.50%，即减少了3461亩，尤其是涉宅面积减少了3249亩。

  江苏无锡也不例外，无锡市市区2019年土地供应总量26220亩，其中供应住宅用地3750亩，而2018年无锡市区土地供应总量与供应住宅用地分别减少了1875亩和420亩。

  广西南宁的出让土地面积相比2018年则降低了64.15%。2019年，南宁计划以“招拍挂”出让计划总面积为10594亩，而其在2018年计划出让面积达到29547.9亩。但南宁的住宅用地供应有所增加。

  广州是为数不多的几个在出让土地面积上仍保持上涨的城市之一。按照广州市规划和自然资源局官网公布的《广州市2019年建设用地供应计划宗地表》看，广州2019年将供应各类用地346宗，面积超2038万平方米(30570亩)，而2018年，广州全市计划供地总量为19.39平方公里(29085亩)。2019年相比2018年出让土地面积增加了近5.1%。

  21世纪经济报道记者还注意到，作为楼市供给侧改革的重要一部分，构建住房保障体系，加大保障房土地供应力度，也在各地土地供应计划中集中体现。

  北京提出，2019年将多渠道建设筹集租赁住房5万套(间)、政策性产权住房6万套，完成棚户区改造1.15万户;广州明确，2019年要扩大户籍家庭住房保障覆盖面，基本建成保障性安居工程3.2万套;上海提出，新增供应各类保障房8万套;深圳提出加大人才住房、安居型商品房、公共租赁住房建设筹集力度，建设筹集人才住房和保障性住房8万套、供应3.4万套。

  土地市场分化

  根据中国国土勘测规划院今年2月发布的《2018年第四季度全国主要城市地价监测报告》，2018年第四季度，全国主要监测城市地价总体水平为4335元/平方米，住宅地价为7080元/平方米，同比增速依次为6.17%和8.55%，各用途地价同比增速均有所放缓。

  这一放缓趋势在2019年持续，土地市场成交依旧疲软。上海易居发布的数据显示，2019年1-2月，40城年初累计土地成交建筑面积7662万平方米，同比下降16.2%;完成累计土地出让金3553.5亿元，同比下降20.9%。其中，在2月，40个典型城市土地成交均价为4194元/平方米，环比小幅上涨1.7%，但同比下跌11.3%，地价相比2018年同期下跌较明显。

  在土地供应方面，热点城市的供地节奏与前述供地计划保持了一致，供地速度有所放缓。中指研究院发布的数据显示，2019年1-2月份，十个热点城市总体住宅用地供应量下滑50%。除成都、上海、天津、北京4个城市供应量超过去年同期，武汉、杭州、南京、广州、重庆、深圳的同比下降幅度达到29%、36%、58%、58%、67%和100%。

  而在被认为最为体现土地市场热度的溢价率方面，2月，40个典型城市土地成交溢价率为9.2%，与1月相比上升0.5个百分点，与去年同期相比下降12.1个百分点。易居方面表示，这已是土地成交溢价率连续3个月维持低于2012年溢价率的水平。

  上海易居房地产研究院研究员王若辰认为，分城市来看，一线城市正在执行严厉的调控措施，在部分城市总供地量和核心位置地块供地量增加的情况下，成交面积和成交均价有所上涨，但总体溢价率维持在较低水平。部分热点二线城市也在继续执行较为严厉的调控措施，此类热点二线城市土地市场整体表现出量价齐跌的态势。三线城市进入2019年后重新开启量价齐跌模式，该类城市房地产市场已经处于板块轮动上涨结束开始调整的阶段，预计未来地价将持续调整。

  21世纪经济报道记者注意到，在二三线城市，土地市场开始出现分化迹象。

  一些城市近期频现高溢价地块。3月21日，西安高新区软件新城两块土地出让，经过多轮竞价，由西安当地某房企分别以71.91%和68.97%的溢价率竞得土地。2月22日苏州节后首场土拍，7宗经营性用地规划建筑面积约62.53万平方米成功出让，其中5宗涉宅用地中，1宗底价成交外，其余4宗平均溢价率超过30%，最高溢价率达42.78%。

  而在大连，据大连国有土地使用权交易中心3月25日消息，此前延期一轮后，3月14日再度挂牌的7宗住宅地块最终全部流拍。

  对此，有东部地区的房企人士向21世纪经济报道表示，在一线城市拿地难度相对较大的背景下，强二线城市和长三角、珠三角城市群城市成为众多房企的重点选择，尤其是前一轮遭遇较强调控的部分城市，土地市场地价回落，被部分房企认为是市场触底的拿地窗口期。但对于一些板块轮动位置较后的城市，目前大多数房企还比较谨慎。